Akú fixáciu úrokovej sadzby si zvoliť pri hypotéke

Fixácia úrokovej sadzby je vopred dohodnuté obdobie, počas ktorého je úroková sadzba úveru nemenná. V ponuke sú fixácie od 1 až po 20 rokov. Po skončení obdobia fixácie Vám banka ponúkne novú úrokovú sadzbu na ďalšie obdobie fixácie, ktorá bude zodpovedať aktuálnym úrokom poskytovaným v čase konca fixácie.

Aby ste si zvolili správnu dĺžku fixácie, musíte si zodpovedať niekoľko otázok.

Ako dlho chcete mať nehnuteľnosť vo vlastníctve?

Pokiaľ plánujete nehnuteľnosť predať napr. po piatich rokoch, nemá zmysel voliť dlhšiu ako 5 až 6 ročnú fixáciu. Pri predaji nehnuteľnosti najskôr po piatich rokoch od jej nadobudnutia už neplatíte daň z predaja nehnuteľnosti (zisku).

Plánujete splatiť hypotéku predčasne?

Ak viete, že budete pravidelne vkladať mimoriadne vklady a hypotéku splatíte predčasne napr. najneskôr do 10 rokov, nemá zmysel voliť dlhšiu ako 10 ročnú fixáciu.

Plánujete refinancovať úvery alebo navyšovať hypotéku?

V súčasnej dobe je téma refinancovania aktuálna najmä u klientov, ktorí majú okrem hypotéky aj iné úvery (spotrebný úver, stavebný medziúver, nebankový úver, leasing...), kde je úroková sadzba a mesačná splátka vyššia ako pri hypotéke. V takom prípade je rozumné tieto záväzky refinancovať do hypotéky. V prostredí rastúcich úrokových sadzieb má ale väčší zmysel nechať pôvodnú hypotéku bez zmeny a ostatné úvery refinancovať do novej samostatnej hypotéky, aby sa na pôvodnej zachovala nižšia úroková sadzba z minulého obdobia. To isté platí aj pri dodatočnom navyšovaní hypotéky. Pokiaľ teda necháte pôvodnú hypotéku bez zmeny, nemusíte spomínané situácie zohľadňovať pri výbere dĺžky fixácie.

Aký je rozdiel v úrokovej sadzbe medzi kratšou a dlhšou fixáciou?

Ak napr. banka poskytuje 5 ročnú fixáciu o 0,1% drahšiu ako 3 ročnú, má zmysel voliť skôr dlhšiu fixáciu. Rozdiel v úroku 0,1% za cenu 2 rokov fixácie navyše nie je veľký. Aktuálne paradoxne niektoré banky pri 5 ročnej fixácii poskytujú nižšie úrokové sadzby ako pri 3 ročnej.

Kedykoľvek môžete banku požiadať o prehodnotenie úroku, ale aj zmenu obdobia fixácie.

Pokiaľ by ste si zvolili dlhšiu fixáciu a počas jej trvania by došlo k poklesu úrokových sadzieb, kedykoľvek môžete banku požiadať o prehodnotenie úroku (zníženie), ale aj zmenu obdobia fixácie. Táto zmena je s poplatkom, v porovnaní s ušetrenou sumou je ale zanedbateľný. Pokiaľ Vám banka nevyhovie, môžete hypotéku refinancovať do inej banky s nižším úrokom.

Aký vývoj úrokových sadzieb sa očakáva v najbližších rokoch?

Tu môžete vychádzať z odborníkmi predpokladaného budúceho vývoja. Odhadnúť ho s istotou je nemožné. Všeobecne sa aktuálne očakáva v najbližšom období (mesiacoch) ďalší nárast sadzieb. Ich prípadný pokles bude ovplyvnený najmä vývojom inflácie a je predpokladaný v roku 2025.

TIP

V niektorých bankách začína fixácia úrokovej sadzby plynúť už podpisom úverovej zmluvy k hypotéke, v iných až jej čerpaním. Je to dôležité napr. pri kúpe bytu v developerskom projekte, ktorý je ešte vo výstavbe a jeho dokončenie sa plánuje o niekoľko rokov. Môžete tak prísť o niekoľko rokov fixácie, keďže hypotéku začnete splácať až po dokončení a kúpe bytu.

Photo by Scott Graham on Unsplash